※ この文章は生身の人間が書いています。
東京都某区にて所有しているマンションの土地の一部を公共事業のために東京都が買いとることになった。
マンション丸々持ってるわけではなくその中の1室を所有しているという状況。
売却益は各部屋の所有者に分配される。各部屋の土地面積に応じて割合が決まる形。
こういうケース(公共事業)で得た収益は条件を満たしていれば税金がかからないということで今回はそのケースだった。(措法33条の4)
税金はかからないがもちろん確定申告は必要とのこと。
わりとよくあるケースっぽいし例年の確定申告にちょろっと追加する感じでいけるやろって思ってたんやけど、どこに書いたらええんかとかどういう書き方したらええんかとかそういった情報が全然インターネットに書いてなくてめっちゃ困った。
AIに聞いたらそれっぽいことは言ってくれるんやけど、実際のe-taxでの入力画面との食い違いがあって確証が得られず不安。
適当に書いて税務署から目を付けられるのも嫌やったんで税務署がこの時期に開催してる確定申告相談コーナーみたいなやつに予約してどう入力したらいいんすかってのを聞いてきたんで記録として残しとく。
私以外で困ってる人の助けになれば幸い。
どうしても不安って人は同じように税務署員の方か税理士さんに相談しながら入力するのがおすすめ。
前提条件
- 2024年内に買取り完了
- 2025年内に売却益振り込み
- 2026年3月に2025年度分の確定申告として記載
- 買取り益に加え移転補填費用ってのももらったんでそれも申告
書き方
■ 所得税のほうの入力でまずは土地や建物の譲渡にチェック
■ 次に進むとこの枠が増えるので選択して次へ
■ 譲渡価額の内訳等を選択
■ 物件の種類 -> 土地のみ
■ 所在地番 -> 物件の住所
■ 住居表示 -> 空欄でいいらしい
■ 前の住所 -> 引っ越しとかしてないので空欄
■ 譲渡価額 -> 売却代金の総額って書いてて紛らわしいけど、マンション全体としていくらで売ったかではなく自分の取り分を記入。全体として7000万円で売却してて自分の受け取り分が200万円だったとしたら200万円と記載。
■ 土地の種類 -> 宅地
■ 土地の面積・実測面積 -> 空欄でいいらしい
■ 土地の面積・公簿面積 -> 収用証明書等に書いてある買い取ってもらった全体の面積を記載
■ 参考事項の入力 -> 空欄でいいらしい
■ 利用状況 -> 私の場合他者に貸している部屋やけど何も聞かれず「その他選択しといて」って言われた。理由はわからん。
■ 利用状況(その他) -> 空欄
■ 売買契約日 -> 空欄でいいらしい
■ 引き渡した日 -> 収用証明書等に書いてある"買取り年月日"かと思いきや"収益が振り込まれた日"を入力しといて下さいとのこと。しかも厳密な日付じゃなく「1月ぐらい？じゃあ1月10日とかにしときましょうか」って感じの雑さだった。特例で税金かからないやつだからかなのか元からなのかここの日付まわりはそんなに重要じゃないっぽい。
■ 譲渡先の氏名 -> 東京都。東京都道路整備保全公社というところとやりとりして東京都に売ったんやけど、ここは東京都でいいらしい。
■ 譲渡先の住所 -> 空欄でいいらしい
■ 譲渡先の職業 -> 空欄でいいらしい
■ 共有者 -> いない。マンションには他の部屋の所有者もおるし〜とか思ってたけどそういう意味じゃなかったっぽい。
譲渡価額の内訳等の入力はこれで終わり
続いて取得費の入力
■ どうせ特例で課税対象となる所得は0円だし真面目に手間かけて入力するのと雑に入力するのとで変わらないので雑でいいですよとのこと。なので「土地と建物を同時に取得したが、その購入（建築）代金の内訳が分からないため総額で入力する」を選択。(※ 税金がかからないにしても収入としては増えるので医療費控除等には影響するが、ここでの取得費の入力をいくら変えようが収入自体は変わらないので関係ない)
■ 取得費を入力するを選択して次の入力画面へ
■ 譲渡資産の購入代金や購入に要した費用（購入時に支払った仲介手数料や登記費用など）が分かりますか？ -> いいえ。上で書いた通り。
■ 購入年月日 -> 実際の購入年月日を記載
■ 譲渡するために支払った費用 -> 特にないので入力なし
次へ進むと特例の選択画面へ
■ 特例の適用を受けますか？ -> はい
■ 特例選択 -> 私の場合は措法33条の4
■ 譲渡（売却）した土地や建物は、相続や遺贈により取得したものですか？ -> 私の場合はいいえ
■ 特別控除等の特例選択 -> 私の場合は措法33条の4
■ 短期譲渡所得の税率の特例選択 -> 適用しない
■ 最後に特例適用の確認チェックボックスにチェック入れて次へで終了
■ 最後の最後の表示で所得金額が0円になってれば大丈夫(なはず)
これで終わり。
個人的には共有者がどうこうみたいなのが不透明でどうやって入力したらええんやって感じやったけど必要なかったんですっきり。
引き渡した日もお金受け取った日でええんやって感じやった。売却自体が完了したのは2024年やし〜って思ってその日付でやるとエラーになって進めなかった。
あとは必須入力項目とそうじゃないのがわかり辛くて不親切やったんでフォームは改善してほしいと思った。
最後に買取りの収益とは別に補填費用ってのももらってるんでそれも記載。
補填費用は一時所得になるらしい。けど50万円以下(?)なら税金はかからないとのこと。でも記載は必要。
■ 画面戻ってその他収入で一時を選択
一時所得の入力画面へ進む
■ 種目 -> その他
■ 種目(その他) -> 移転補填。最初なんか違う名前言っててあとで「あーやっぱり移転補填で」って言ってたんで多少雑でも良さそう。
■ 収入金額 -> 補填費用を記載
■ 収入を得るために支出した金額 -> 空欄
■ 源泉徴収税額 -> 空欄
■ 支払者の所在地 -> 空欄
■ 支払者の氏名又は名称 -> 東京都
ここも収入金額は入力した金額になってるけど最後の画面で所得金額は0円になってるはず。
おわり
これで特例を受ける場合の譲渡所得入力については終わり。
収用証明書と買取り等の申出証明書と買取り等の証明書は別途 pdf にして追加添付する必要があるけど、それはいろんなとこにいっぱいやり方書いてあるんでそちらを参照してください。
他の項目はいつも通り頑張って入力しましょう。
最初にも書いたけどやっぱり不安って人は絶対に税理士さんか税務署員さんに相談したほうがいいです。
